Servitude de passage et enclave : l'usage normal du fonds doit être recherché par les juges du fond
Par un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-20.434), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé une règle utile à tout propriétaire confronté à un défaut d'accès à la voie publique. Lorsqu'un projet d'aménagement rend l'accès existant insuffisant, le juge ne peut écarter l'état d'enclave sans rechercher si ce projet correspond à un usage normal du fonds.
Les faits
Un syndicat de copropriétaires demandait la reconnaissance d'une servitude de passage sur une parcelle voisine, à usage exclusif de sortie de secours incendie. Il soutenait que l'activité commerciale exercée dans certains lots rendait l'accès existant insuffisant.
La Cour d'appel de Paris, par arrêt du 28 juin 2024, avait rejeté les demandes. Elle relevait que la parcelle disposait déjà d'un accès à la voie publique et que seul un projet d'aménagement rendait cet accès insuffisant. L'état d'enclave étant, selon elle, causé par ce projet, le syndicat ne pouvait s'en prévaloir.
La cassation
La Cour de cassation casse l'arrêt au visa de l'article 682 du Code civil.
Cet article permet au propriétaire dont les fonds sont enclavés, ou dont l'issue est insuffisante pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ou encore pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, de réclamer un passage suffisant sur les fonds voisins.
Les juges du Quai de l'Horloge formulent leur censure en termes nets :
« En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le projet d'aménagement des lots de copropriété de l'immeuble situé sur le fonds dominant correspondait à un usage normal du fonds, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. »
La motivation est sobre, mais sa portée considérable. La Cour de cassation impose aux juges du fond une recherche qu'ils ne peuvent éluder. Constater l'existence d'un accès, même insuffisant, ne suffit pas. Encore faut-il qualifier le projet qui révèle l'insuffisance, en vérifiant s'il s'inscrit ou non dans l'usage normal du fonds.
La portée de la décision
L'enseignement est clair : un projet d'aménagement n'est pas, par lui-même, disqualifiant. Tout dépend de sa qualification.
Si le projet correspond à un usage normal du fonds, l'insuffisance de l'accès qu'il révèle peut justifier la reconnaissance d'un état d'enclave et, partant, l'institution d'une servitude de passage sur le fonds voisin.
À l'inverse, si le projet excède ce que peut raisonnablement attendre le propriétaire compte tenu de la nature et de la destination du fonds, l'état d'enclave ne pourra être retenu, l'insuffisance étant alors imputable au propriétaire lui-même.
La distinction est de bon sens. La construction d'un bâtiment d'activité dans une zone urbaine constructible relève en principe d'un usage normal. Une transformation lourde, dénaturant l'affectation initiale, peut au contraire être analysée comme un fait du propriétaire.
C'est aux juges du fond qu'il appartient désormais de conduire cet examen, sous le contrôle léger de la Cour de cassation qui ne sanctionne ici qu'un défaut de base légale, et non une erreur de qualification.
Une décision utile aux praticiens et aux propriétaires
Pour les copropriétés, lotissements et zones d'activité, cette décision ouvre une voie utile. Les besoins d'accès évoluent dans le temps, au gré des transformations économiques et réglementaires. Une sortie de secours incendie devenue obligatoire, une activité commerciale nouvelle, une mise aux normes d'accessibilité peuvent faire émerger un besoin de passage qui n'existait pas à l'origine. Tant que ces évolutions correspondent à un usage normal du fonds, elles peuvent ouvrir droit à servitude légale.
Patrick Lingibé, cabinet JURISGUYANE
Historique
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