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Travaux nécessaires à la servitude : prescription de droit commun

Travaux nécessaires à la servitude : prescription de droit commun

Publié le : 17/03/2026 17 mars mars 03 2026
Actualités
Droit civil (03)

Par un arrêt rendu le 5 mars 2026 et publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une contribution jurisprudentielle significative au régime des servitudes de passage en tranchant une question délicate de qualification de l'action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant.



La Haute juridiction détermine avec clarté la nature — réelle ou personnelle — de l'action tendant à faire supporter à ce dernier les travaux devenus nécessaires à l'exercice de la servitude par son fait, avec les conséquences qui en découlent sur le délai de prescription applicable.

 



I. Les faits : un conflit de voisinage né d'une opération de division immobilière.



Un établissement public d'aménagement (EPA) avait vendu à une société administratrice d'immeubles résidentiels une parcelle de terrain qui avait été divisée en deux sous-ensembles distincts : d'une part, une résidence soumise au statut de la copropriété ; d'autre part, les voies de desserte de cette résidence, qui sont demeurées propriété de la société acquérante. Le syndicat des copropriétaires de la résidence, se plaignant de l'état de dégradation de ces voies sur lesquelles il revendiquait une servitude de passage à son profit, avait assigné la société en paiement de dommages-intérêts équivalents au coût des travaux de remise en état nécessaires.



La défenderesse avait soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription devant le juge de la mise en état. La cour d'appel de Paris avait fait droit à cette exception en jugeant l'action du syndicat irrecevable comme prescrite. Devant la Cour de cassation, le syndicat soutenait que son action, portant sur une servitude — droit réel immobilier —, relevait de la prescription trentenaire des actions réelles immobilières prévue par l'article 2227 du code civil.





II. La solution : qualification personnelle de l'action et prescription quinquennale.



La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle énonce aux considérants 7 à 9 de sa décision le raisonnement suivant, dont la teneur mérite d'être reproduite pour sa précision analytique :



« Il est jugé, d'une part, que le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude de passage n'est pas tenu d'entretenir, ni d'améliorer l'assiette de la servitude mais seulement d'observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à le rendre plus incommode, d'autre part, que les articles 697 et 698 du code civil, selon lesquels les ouvrages nécessaires pour user et conserver une servitude sont à la charge de celui auquel est due la servitude, ne sont pas applicables lorsque ces ouvrages sont devenus nécessaires à l'exercice de la servitude du fait du propriétaire du fonds servant dont la responsabilité relève du droit commun. Il s'en déduit que l'action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l'exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans. »



Ce raisonnement s'articule en deux temps d'une remarquable cohérence interne.





III. L'analyse : une qualification fondée sur le droit commun de la responsabilité.



En premier lieu, la Cour rappelle le principe fondamental posé par les articles 697 et 698 du code civil : les ouvrages nécessaires à l'usage et à la conservation d'une servitude sont, en principe, à la charge du propriétaire du fonds dominant — celui auquel la servitude profite — et non du fonds servant. Ce principe traduit une logique évidente : celui qui tire bénéfice d'un droit réel grevant le fonds d'autrui supporte les charges inhérentes à son exercice.



En deuxième lieu, la Cour introduit une exception décisive à ce principe : les articles 697 et 698 du code civil sont inapplicables lorsque les ouvrages sont devenus nécessaires non par l'effet du temps ou de l'usage normal de la servitude, mais du fait du propriétaire du fonds servant lui-même. Dans cette hypothèse, la dégradation de l'assiette de la servitude est imputable à un comportement actif ou à une négligence fautive du propriétaire du fonds servant, dont la responsabilité relève alors du droit commun de la responsabilité civile — et non du régime particulier des servitudes.



Cette qualification entraîne une conséquence déterminante sur le régime de prescription. L'action n'est plus une action réelle immobilière tendant à la reconnaissance ou à la protection d'un droit réel, mais une action personnelle en responsabilité fondée sur le manquement du propriétaire du fonds servant à son obligation passive. Dès lors, elle ne relève pas de la prescription trentenaire des actions réelles immobilières de l'article 2227 du code civil, mais de la prescription de droit commun de cinq ans prévue par l'article 2224 du même code.

 



IV. Portée de la décision : une distinction structurante entre droit réel et responsabilité.



Cet arrêt, publié au Bulletin, illustre avec netteté la distinction fondamentale entre deux types d'actions en matière de servitudes. Lorsque le fonds dominant agit pour faire constater ou protéger sa servitude — action confessoire —, ou pour contraindre le fonds servant à cesser d'y porter atteinte, l'action revêt un caractère réel et bénéficie du délai trentenaire. En revanche, lorsque l'action tend à obtenir réparation du préjudice causé par le comportement fautif du propriétaire du fonds servant — en l'occurrence la dégradation des voies de desserte constituant l'assiette de la servitude —, l'action emprunte la nature personnelle d'une action en responsabilité civile soumise à la prescription quinquennale.



Sur le plan pratique, cette décision appelle une vigilance renforcée des syndicats de copropriétaires et de leurs conseils en matière de gestion des servitudes : lorsqu'une dégradation de l'assiette d'une servitude est imputable au comportement du propriétaire du fonds servant, le délai de cinq ans pour agir court à compter du jour où le titulaire de la servitude a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action, conformément à l'article 2224 du code civil. Toute inaction au-delà de ce délai expose au risque d'irrecevabilité de la demande pour cause de prescription, indépendamment de la persistance de l'atteinte à la servitude elle-même.





Patrick Lingibé, cabinet d'avocats JURISGUYANE
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