Loi Bélim : l'encadrement des loyers dans les outre-mer
Publié le :
16/06/2025
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La loi du 13 juin 2025 ouvre une expérimentation de cinq ans dans 38 communes ultramarines, dont Cayenne, Matoury et Remire-Montjoly.
69 villes de l’Hexagone l'appliquent déjà ; les outre-mer, jusqu'ici, en étaient privés. Avec la promulgation de la loi du 13 juin 2025 dite « loi Bélim », les collectivités ultramarines situées en zone tendue peuvent désormais candidater à l'encadrement des loyers du parc privé. En Guyane, trois communes sont éligibles : Cayenne, Matoury et Remire-Montjoly. Une avancée attendue contre la cherté des loyers, mais qui suppose une mobilisation rapide des collectivités locales.
Dans les départements et régions d'outre-mer, le coût du logement pèse parfois jusqu'à dépasser celui constaté dans les zones les plus tendues de l'Hexagone. Loyers élevés, offre insuffisante, salaires souvent moindres : l'équation ne tient plus pour de nombreux ménages ultramarins. C'est de ce constat qu'est née la proposition de loi déposée au Sénat le 10 décembre 2024 par la sénatrice Audrey Bélim (La Réunion), à l'origine du surnom donné au texte : la « loi Bélim ».
Le paradoxe était d'autant plus criant que, depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, soixante-neuf villes de la France hexagone, Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et bien d'autres, appliquent déjà un mécanisme d'encadrement des loyers. Les outre-mer, eux, en étaient juridiquement exclus : la date butoir pour candidater à l'expérimentation « ELAN » avait expiré le 24 novembre 2022, sans que les communes ultramarines aient pu se positionner.
Adoptée par le Sénat le 5 mars 2025, puis votée sans modification par l'Assemblée nationale le 5 juin 2025 sur le rapport du député Frédéric Maillot, la loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 a été publiée au Journal officiel le lendemain. Elle ouvre désormais aux outre-mer une voie distincte de celle de la loi ELAN mais inspirée de son architecture.
L'encadrement des loyers ne pourra concerner que les communes situées en zone tendue, c'est-à-dire dans une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. En pratique, il s'agit des communes soumises à la taxe sur les logements vacants (TLV).
Depuis l'actualisation opérée par le décret du 25 août 2023, 38 communes ultramarines se trouvent désormais en zone tendue.
Elles se répartissent ainsi :
• En Guyane (3) : Cayenne, Matoury, Remire-Montjoly ;
• En Martinique (12) : Case-Pilote, Fort-de-France, Saint-Joseph, Schœlcher, Ducos, Le François, Gros-Morne, Le Marin, Rivière-Pilote, Rivière-Salée, Le Robert et Saint-Esprit ;
• En Guadeloupe (14) : Sainte-Anne, Sainte-Luce, Le Vauclin, Les Abymes, Baie-Mahault, Le Gosier, Lamentin, Morne-à-l'Eau, Le Moule, Petit-Bourg, Petit-Canal, Pointe-à-Pitre, Saint-François et Sainte-Anne ;
• À La Réunion (9) : Sainte-Marie, Saint-Louis, Saint-Denis, Le Port, La Possession, Saint-Paul, Entre-Deux, Saint-Pierre et Le Tampon.
Mayotte, qui ne figure pas dans cette liste, est exclue à ce stade du dispositif d'encadrement, mais reste concernée par les autres volets de la loi.
L'expérimentation est ouverte sur la base du volontariat.
Ce ne sont pas les communes individuellement qui candidatent, mais les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d'habitat, qui doivent déposer un dossier auprès du ministère du Logement avant le 14 juin 2027.
L'expérimentation court ensuite jusqu'au 14 juin 2030, soit cinq ans à compter de la promulgation de la loi.
Pour candidater, l'EPCI doit notamment être couvert par un observatoire local des loyers agréé par l'État (l'OLL).
La Réunion en dispose depuis 2013, la Guadeloupe depuis 2019.
La Guyane et la Martinique devront, le cas échéant, en mettre un en place.
Quatre critères cumulatifs supplémentaires sont également exigés : un écart important entre loyers privés et loyers sociaux, un loyer médian élevé, un faible taux de logements neufs commencés ces cinq dernières années, et de faibles perspectives de production future inscrites au programme local de l'habitat (PLH).
Une fois la candidature validée, un décret fixe le périmètre.
Puis, chaque année, le préfet arrête trois loyers de référence, exprimés en euros par m² de surface habitable, et qui varient par catégorie de logement et par secteur géographique :
• le loyer de référence (correspondant au loyer médian observé) ;
• le loyer de référence majoré (supérieur de 20 % au loyer de référence), c'est le plafond à ne pas dépasser ;
• le loyer de référence minoré (inférieur de 30 % au loyer de référence).
Le bailleur peut éventuellement ajouter un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort : vue exceptionnelle, équipement d'exception, etc.
Mais aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement non décent : c'est l'une des innovations majeures de la loi Bélim, qui répond à une réalité ultramarine spécifique où la non-décence est plus fréquente.
L’article 1er de cette loi dispose :
« À titre expérimental, pour une durée de cinq ans à compter de la promulgation de la présente loi, un dispositif d'encadrement des loyers peut être mis en place dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution dans les conditions prévues à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. ».
Le locataire qui constate que son loyer dépasse le plafond peut, dans un premier temps, demander à son bailleur la diminution du loyer. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation est compétente pour tenter un rapprochement. Si le différend persiste, le juge judiciaire peut être saisi.
Mais la loi va plus loin : le préfet peut intervenir directement. Il peut mettre en demeure le bailleur, sous deux mois, de régulariser le bail et de restituer les loyers trop perçus. À défaut d'exécution, le bailleur s'expose à une amende administrative pouvant atteindre :
• 5 000 € pour une personne physique ;
• 15 000 € pour une personne morale (société, SCI...).
Le préfet peut, par convention, déléguer ses pouvoirs de sanction aux collectivités.
Au-delà de l'encadrement des loyers, la loi Bélim contient une seconde mesure d'importance : elle prépare la dérogation au marquage CE pour certains produits de construction utilisés en outre-mer.
Le constat est connu : depuis le règlement européen sur les produits de construction, tous les matériaux mis en œuvre sur les chantiers ultramarins doivent en principe porter le marquage CE, ce qui réserve de fait l'accès du marché aux produits fabriqués en Europe, au détriment des productions locales ou issues des pays voisins.
Résultat : un coût de la construction démultiplié et l'impossibilité d'utiliser des matériaux pourtant adaptés au climat tropical, au régime des cyclones ou aux savoir-faire traditionnels.
Le nouveau règlement européen du 27 novembre 2024 ouvre désormais la possibilité d'une exemption pour les régions ultrapériphériques.
La loi Bélim prévoit, pour la mettre en œuvre, la création de « comités référentiels construction » implantés dans chaque bassin géographique : un pour l'Atlantique (Antilles-Guyane), un pour l'océan Indien (Réunion-Mayotte).
Le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB) sera mandaté pour accompagner les territoires via des antennes locales. La constitution effective de ces comités est attendue pour 2026.
Le calendrier à retenir :
• 14 juin 2025 : entrée en vigueur de la loi.
• Second semestre 2025 : concertation avec les filières de construction ultramarines.
• Courant 2026 : constitution des comités référentiels construction.
• 14 juin 2027 : date limite de candidature des EPCI à l'expérimentation.
• 14 juin 2030 : fin de l'expérimentation, après remise d'un rapport d'évaluation au Parlement.
Patrick Lingibé, cabinet JURISGUYANE
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