Logements sociaux : le certificat d’urbanisme protège le porteur de projet contre un arrêté de carence pris après coup
Un maire peut-il refuser un permis de construire en invoquant une obligation de logements sociaux née après la délivrance du certificat d’urbanisme ?
Le Conseil d’État répond par la négative.
Sa décision du 1er octobre 2026 (n° 503183) intéresse toutes les communes soumises aux obligations de la loi SRU, et tous ceux qui y construisent.
L’affaire se déroule à Mouans-Sartoux, dans les Alpes-Maritimes, où un promoteur obtient un certificat d’urbanisme le 21 mai 2023 pour un terrain destiné à accueillir 82 logements.
Sept mois plus tard, le 15 décembre 2023, un arrêté préfectoral déclare la commune en carence de logements sociaux.
Cet arrêté déclenche une règle du code de l’urbanisme.
Dans une commune carencée, les immeubles collectifs dépassant douze logements ou 800 m² de surface de plancher doivent réserver au moins 30 % de leurs logements familiaux au locatif social.
Le 6 février 2024, la mairie oppose un refus à la demande de permis.
Devant le juge, la commune invoque cette nouvelle obligation.
Le tribunal administratif de Nice annule le refus le 5 février 2025. Il ordonne au maire de délivrer le permis.
La commune saisit le Conseil d’État.
Le certificat d’urbanisme offre une garantie simple.
Pendant dix-huit mois, son titulaire voit sa demande de permis examinée selon les règles d’urbanisme en vigueur au jour du certificat.
Seules les règles de sécurité et de salubrité publique échappent à ce gel.
Restait à savoir si l’obligation de logements sociaux entre dans cette garantie.
Le Conseil d’État le confirme.
Il approuve le tribunal d’avoir retenu que cette règle « constituait une disposition d’urbanisme au sens de l’article L. 410-1 » du code de l’urbanisme.
La conséquence est directe.
L’arrêté de carence est postérieur au certificat.
La demande de permis a été déposée dans les dix-huit mois.
L’obligation de 30 % ne pouvait donc pas être opposée au promoteur.
Le pourvoi de la commune est rejeté.
Ce qu’il faut retenir
Pour le porteur de projet, le certificat d’urbanisme est un outil de sécurité. Il fige les règles, y compris celles qui tiennent au logement social. Il faut le demander tôt et déposer le permis dans les dix-huit mois.
Pour les communes, la leçon est inverse. Un arrêté de carence ne vaut que pour l’avenir. Il ne permet pas de refuser un projet déjà protégé par un certificat antérieur.
La chronologie décide de tout : la date du certificat, la date de l’arrêté de carence, la date de dépôt du permis.
Patrick Lingibé, cabinet JURISGUYANE
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