Copropriété en conflit : la mésentente entre copropriétaires ne suffit pas pour obtenir un administrateur provisoire
Publié le :
26/10/2026
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Assemblées générales houleuses, syndic contesté, copropriétaires qui ne se parlent plus.
Dans beaucoup d’immeubles, la tentation est grande de demander au juge de mettre la copropriété sous administration provisoire pour sortir de l’impasse.
La Cour de cassation vient de rappeler, le 1er octobre 2026, que cette mesure ne se décide pas sur un conflit, aussi vif soit-il.
Une société civile immobilière possède plusieurs lots dans un immeuble en copropriété. Les relations avec les autres copropriétaires sont mauvaises. La SCI saisit le président du tribunal judiciaire et demande la désignation d’un administrateur provisoire, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La cour d’appel de Versailles a refusé.
La SCI se pourvoit en cassation sur deux terrains : le fond, et une question de procédure.
Sur le fond : la mésentente n’est pas un motif
L’article 29-1 de la loi de 1965 réserve l’administration provisoire à deux situations : lorsque l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis, ou lorsque le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Ce sont des critères objectifs, qui visent la santé financière et matérielle de la copropriété, non la qualité des relations entre ses membres.
La cour d’appel avait retenu que « l’existence d’une mésentente, fût-elle sérieuse, entre les copropriétaires, ne constituait pas à elle seule un motif de désignation d’un administrateur provisoire ». La SCI ne démontrait « ni que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires serait gravement compromis ni que celui-ci serait dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ».
La Cour de cassation approuve ce raisonnement (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, pourvoi n° 25-16.087).
Le conflit, même profond, ne remplace pas la preuve d’une défaillance financière ou d’un péril pour l’immeuble.
Sur la procédure : le procureur de la République, pas le procureur général
La SCI soutenait aussi que la cour d’appel avait statué sans que l’affaire ait été communiquée au procureur général. La loi impose en effet que la demande de désignation d’un administrateur provisoire soit communiquée au ministère public.
La Cour de cassation écarte l’argument. Cette communication s’impose devant le président du tribunal judiciaire, en première instance, et elle se fait au procureur de la République. Elle n’a pas à être renouvelée devant la cour d’appel auprès du procureur général. Dans les termes de la Cour, « seule est exigée une communication au procureur de la République de la demande en désignation d’un administrateur provisoire formée devant le président du tribunal judiciaire, et non sa communication au procureur général près la cour d’appel ».
Le pourvoi est rejeté.
Ce qu’il faut retenir
L’administrateur provisoire est un remède d’exception. Il dessaisit le syndic et, pour partie, l’assemblée générale. Le juge ne l’impose que si la copropriété est en danger, financièrement ou matériellement.
Un conflit entre copropriétaires, même paralysant, n’est pas en soi ce danger. Il faut en démontrer les conséquences : charges impayées massives, trésorerie à sec, travaux urgents impossibles à voter, immeuble qui se dégrade.
Le copropriétaire qui demande cette mesure doit donc constituer un dossier chiffré et documenté : comptes du syndicat, état des impayés, rapports sur l’état de l’immeuble, procès-verbaux d’assemblées montrant le blocage des décisions de conservation.
Pour un conflit sans péril, d’autres voies existent : le changement de syndic, la contestation des décisions d’assemblée, ou encore le mandataire ad hoc prévu à l’article 29-1 A de la loi de 1965 lorsque les impayés atteignent un certain seuil.
Sur la procédure, la communication au parquet se fait une fois, en première instance. Il est inutile de soulever l’absence de communication au procureur général pour faire tomber un arrêt d’appel.
Patrick Lingibé, cabinet JURISGUYANE
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