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Habitat dégradé : un nouveau dispositif permet de faire rénover... sans payer

Habitat dégradé : un nouveau dispositif permet de faire rénover... sans payer

Publié le : 08/07/2025 08 juillet juil. 07 2025
Droit civil (03)





Le décret du 7 juillet 2025 lance, pour cinq ans, une expérimentation du bail à réhabilitation pour les logements insalubres.



Vous êtes propriétaire d'un logement frappé par un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité ? Les travaux à entreprendre vous semblent inaccessibles, financièrement comme pratiquement ? Un nouveau décret, publié au Journal officiel le 8 juillet 2025, ouvre une voie inédite : confier votre bien à un opérateur social qui se chargera de tout, travaux, gestion locative, entretien, et vous le rendra rénové, sans que vous ayez à débourser un euro pour la réhabilitation. Une expérimentation de cinq ans particulièrement attendue dans les territoires d'outre-mer, et notamment en Guyane.



Selon les estimations officielles, la France compte encore plusieurs centaines de milliers de logements considérés comme indignes ou dégradés : insalubrité avérée, péril structurel, équipements défaillants, présence de plomb ou d'amiante, conditions d'occupation incompatibles avec la dignité humaine. Face à ces situations, la loi prévoit que les autorités publiques peuvent, après expertise et procédure contradictoire, contraindre le propriétaire à exécuter des travaux — c'est la police administrative de la sécurité et de la salubrité des immeubles, régie par les articles L. 511-1 à L. 511-3 du Code de la construction et de l'habitation.



Mais entre l'arrêté préfectoral ou municipal qui prescrit les travaux et leur exécution effective, le chemin est souvent long. Pour de nombreux propriétaires, petits bailleurs, indivisions, héritiers, propriétaires âgés ou modestes, le coût des travaux est tout simplement hors de portée. Résultat : le logement reste en l'état, les occupants y vivent dans des conditions dégradées, et la procédure administrative s'enlise. Pour briser ce cercle vicieux, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite loi « Habitat dégradé », a créé un mécanisme expérimental, dont les modalités viennent enfin d'être fixées par le décret n° 2025-618 du 7 juillet 2025.



Le bail à réhabilitation n'est pas, en soi, une nouveauté : il existe en droit français depuis 1990 et figure aux articles L. 252-1 à L. 252-6 du Code de la construction et de l'habitation. Mais son usage est resté longtemps marginal. L'expérimentation lancée par le décret du 7 juillet 2025 vise précisément à lui donner un nouveau souffle, en le greffant sur les procédures de lutte contre l'habitat indigne.



Le mécanisme est simple. Le propriétaire d'un logement frappé d'une obligation de travaux peut, plutôt que d'effectuer lui-même ces travaux, signer un bail particulier avec un organisme social agréé, typiquement un bailleur social (HLM), une foncière solidaire, une société d'économie mixte de logement, ou tout autre organisme bénéficiant d'un agrément de maîtrise d'ouvrage. En vertu de ce bail, conclu pour une durée minimale de douze ans, l'organisme :



•  prend en charge l'intégralité des travaux de réhabilitation du logement ;



•  occupe et loue le logement à des ménages modestes pendant toute la durée du bail, en percevant les loyers ;



•  entretient le bien tout au long de la période ;



•  restitue, à l'expiration du bail, le logement entièrement rénové au propriétaire, sans frais.



L'intérêt du mécanisme est triple : pour le propriétaire qui n'a pas les moyens d'engager les travaux, c'est une porte de sortie honorable et juridiquement sécurisée ; pour les locataires, c'est l'accès à un logement social rénové ; pour les pouvoirs publics, c'est un outil supplémentaire pour résorber l'habitat indigne sans recourir aux procédures coûteuses et conflictuelles d'expropriation.



L’article 1er du décret du 7 juillet 2025 confie au préfet de département un rôle pivot. C'est lui qui, dans les départements où l'expérimentation sera ouverte, prendra un arrêté pour identifier les organismes volontaires acceptant de conclure des baux à réhabilitation sur son territoire :



« Par l'arrêté prévu à l'article 12 de la loi du 9 avril 2024 susvisée, le préfet répertorie parmi les organismes mentionnés au premier alinéa de l'article L. 252-1 du code de la construction et de l'habitation, ceux qui sont volontaires pour conclure des baux à réhabilitation avec des propriétaires de logements situés dans le département et soumis à une obligation de travaux en application des articles L. 511-1 à L. 511-3 du même code. ».



Cet arrêté préfectoral devra notamment :



•  rappeler le régime juridique du bail à réhabilitation (articles L. 252-1 à L. 252-6 CCH) ;

•  préciser les conditions dans lesquelles un propriétaire peut s'acquitter de son obligation de travaux par la conclusion d'un tel bail ;



•  être notifié aux autorités compétentes pour exercer la police de la sécurité et de la salubrité (préfet, maire, président d'intercommunalité selon les cas) ;



•  pouvoir être communiqué à titre informatif aux propriétaires concernés.



L'expérimentation est limitée dans le temps : cinq ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 9 avril 2024. Un rapport d'évaluation, attendu pour avril 2029 au plus tard, devra mesurer l'efficacité du dispositif et permettra au législateur de décider de sa généralisation, de sa modification ou de son abandon.



Si le dispositif a vocation à s'appliquer sur l'ensemble du territoire national, il revêt un intérêt particulier dans les départements et régions d'outre-mer. La Guyane, en particulier, présente un taux d'habitat indigne sans commune mesure avec celui de l'Hexagone : selon les évaluations conjointes de l'État et de la Collectivité territoriale, plusieurs dizaines de milliers de logements y sont concernés, qu'il s'agisse de constructions précaires, de bidonvilles, de bâtiments amiantés ou de logements insalubres au cœur des centres urbains.



Les particularités locales rendent l'application classique des arrêtés de mise en sécurité particulièrement difficile : indivisions complexes, héritages non liquidés, absence de titres de propriété sur foncier coutumier, propriétaires modestes incapables d'engager des travaux lourds. Le bail à réhabilitation pourrait offrir, dans ce contexte, une alternative plus pragmatique que les seules procédures de sanction. Il suppose toutefois la mobilisation effective des bailleurs sociaux et organismes agréés présents sur le territoire, chantier sur lequel l'expérimentation devra démontrer sa pertinence.



L'application en Guyane dépendra des arrêtés que prendra le préfet de département : c'est lui qui décidera, en concertation avec les acteurs locaux du logement, de l'opportunité de lancer le dispositif et d'identifier les organismes mobilisables. Les collectivités territoriales (communes, communautés d'agglomération, Collectivité territoriale de Guyane) auront, à cet égard, un rôle de relais et d'incitation crucial.



Ce qu'il faut retenir :



•  Une expérimentation de cinq ans permet aux propriétaires d'un logement frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité de conclure un bail à réhabilitation avec un organisme social.



•  L'organisme prend en charge tous les travaux et exploite le bien pendant douze ans minimum, avant de le restituer rénové à son propriétaire.



•  Le préfet de département prend un arrêté pour ouvrir l'expérimentation localement et identifier les organismes volontaires.



J•  Le mécanisme se substitue à l'obligation de travaux : conclure le bail libère le propriétaire de son obligation initiale.



•  Un rapport d'évaluation est attendu pour avril 2029 au plus tard.





Patrick Lingibé, cabinet JURISGUYANE

 
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