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Etat d'enclavement : le juge doit rechercher l'usage normal du fonds

Publié le : 15/05/2026 15 mai mai 05 2026
Droit civil (03)

L'état d'enclave ne peut être écarté au seul motif que l'insuffisance d'accès résulte d'un projet d'aménagement, sans rechercher si ce projet correspond à un usage normal du fonds.Un syndicat de copropriétaires a demandé la reconnaissance d'une servitude de passage sur une parcelle voisine, à usage exclusif de sortie de secours incendie, soutenant que l'activité commerciale exercée dans certains lots rendait l'accès existant insuffisant.
La cour d'appel de Paris, dans un arrêt rendu le 28 juin 2024, a rejeté les demandes.
La Cour de cassation, par un arrêt rendu le 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-20.434), casse l'arrêt.Selon l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
En l'espèce, pour rejeter les demandes, l'arrêt a retenu que la parcelle disposait déjà d'un accès à la voie publique et que seul le projet d'aménagement d'un établissement exploité dans les lots de l'un des copropriétaires rendait cet accès insuffisant, de sorte que l'état d'enclave était causé par ce projet.Or, en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le projet d'aménagement des lots de copropriété correspondait à un usage normal du fonds, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel.
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