Travaux nécessaires à la servitude : prescription de droit commun
Publié le :
17/03/2026
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L'action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l'exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans.Un établissement public d'aménagement (EPA) a vendu à une société administratrice d'immeubles résidentiels une parcelle de terrain qui a été divisée en deux sous-ensembles :- une résidence soumise au statut de la copropriété ;- les voies de desserte de cette résidence, qui sont restées propriété de la société.Se plaignant de l'état de ces voies, sur lesquelles il soutenait bénéficier d'une servitude de passage, le syndicat des copropriétaires de la résidence a assigné la société en paiement de dommages-intérêts, équivalents au coût des travaux de remise en état nécessaires.La défenderesse a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Le syndicat des copropriétaires a fait grief à la cour d'appel de Paris d'avoir jugé son action irrecevable comme prescrite. Il a soutenu devant la Cour de cassation que les actions réelles immobilières se prescrivaient par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Cet argument est jugé non fondé par la Cour de cassation.Dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-21.049), elle rappelle sa jurisprudence selon laquelle il est jugé, d'une part, que le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude de passage n'est pas tenu d'entretenir, ni d'améliorer l'assiette de la servitude mais seulement d'observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à le rendre plus incommode, d'autre part, que les articles 697 et 698 du code civil, selon lesquels les ouvrages nécessaires pour user et conserver une servitude sont à la charge de celui auquel est due la servitude, ne sont pas applicables lorsque ces ouvrages sont devenus nécessaires à l'exercice de la servitude du fait du propriétaire du fonds servant dont la responsabilité relève du droit commun.Il s'en déduit que l'action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l'exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans.
Historique
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