ZAC et droit de préemption urbain : comment déterminer la date de référence ?

ZAC et droit de préemption urbain : comment déterminer la date de référence ?

Publié le : 27/04/2023 27 avril avr. 04 2023

Lorsqu'un bien exproprié se situe à l'intérieur du périmètre d'une ZAC et est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



Par une délibération du 11 décembre 2013, le conseil municipal d'une commune a approuvé la création de la zone d'aménagement concerté (ZAC) d'un écoquartier.



L'aménagement de cette ZAC a été confié à une société. Par arrêté du 28 janvier 2019, le préfet de l'Ain a déclaré d'utilité publique le projet d'acquisition des terrains nécessaires à l'aménagement de la ZAC et dit que l'arrêté "emporte mise en compatibilité du PLU de la commune conformément aux documents joints au dossier d'enquête et qui resteront annexés audit arrêté.



Le dossier de mise en compatibilité devra être annexé au PLU de la commune".



Par arrêté du 26 juillet 2019, le préfet de l'Ain a déclaré cessibles les terrains nécessaires à la réalisation du projet, dont une parcelle cadastrée situés sur le territoire de la commune et appartenant à deux époux.



L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 16 octobre 2019.



Faute d'accord sur le montant des indemnités de dépossession, la société a saisi le juge de l'expropriation du département de l'Ain.



La cour d'appel de Lyon, dans un arrêt rendu le 1er février 2022, a fixé à une certaine somme les indemnités revenant aux deux époux expropriés.



La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 30 mars 2023 (pourvoi n° 22-14.163), rejette le pourvoi formé par l'autorité expropriante.



La Haute juridiction judiciaire indique qu'il résulte de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que, lorsque le bien exproprié est situé à l'intérieur du périmètre d'une ZAC mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.



Par ailleurs, les magistrats de la Cour estiment que, par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l'intérieur du périmètre d'une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L. 213-4, a), et L. 213-6 du code de l'urbanisme que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, le bien exproprié, situé dans le périmètre de la ZAC d'un écoquartier, était soumis au droit de préemption urbain depuis le 12 avril 2017.



La cour d'appel a donc pu constater, à bon droit, que la date de référence était celle définie par les articles du code de l'urbanisme. La Cour de cassation rejette le pourvoi.



EXTRAIT DE L'ARRET RENDU PAR LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE DE LA COUR DE CASSATION :



" 8. Il résulte de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que, lorsque le bien exproprié est situé à l'intérieur du périmètre d'une ZAC mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.



9. Par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l'intérieur du périmètre d'une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L. 213-4, a), et L. 213-6 du code de l'urbanisme que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



10. La cour d'appel a constaté que le bien exproprié, situé dans le périmètre de la ZAC de l'écoquartier des Orfèvres, était soumis au droit de préemption urbain depuis le 12 avril 2017 et en a exactement déduit que la date de référence était celle définie par les articles du code de l'urbanisme. "

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