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Permis de construire

Peut-on régulariser une construction édifiée sans permis de construire ?

Le Code de l’urbanisme ne prévoit pas de permis de construire de régularisation puisqu’il y a une obligation d’obtenir le permis de construire préalablement à la construction projetée.

Cependant, la Jurisprudence a admis la possibilité du permis de construire de régularisation (Conseil d’Etat, 12 octobre 1956, Syndicat départemental de la boulangerie de l’Eure) pour les constructions déjà engagées.

Toutefois, le permis de construire de régularisation ne peut être délivré que si et seulement si la construction édifiée est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur au moment de la signature du permis de construire de régularisation, et non pas au moment où la construction irrégulière a été réalisée (Conseil d’Etat, 10 janvier 1986, SCI Villa Pierrette).

Le permis de construire de régularisation ne met pas fin aux poursuites pénales pour le délit de construction sans permis de construire préalable (Conseil d’Etat, 18 mars 1983, Madame Siefert). Ce qui veut dire donc que le prévenu pourra être condamné par le tribunal correctionnel pour ce délit.

Peut-on être condamné à une astreinte pour une construction édifiée illégalement ?

Oui. Lorsque le tribunal correctionnel impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation, il peut assortir sa décision d’une astreinte de 7,5 à 75 Euros par jour de retard.

Au cas où le délai n’est pas observé, l’astreinte prononcée court à partir dudit délai jusqu’au jour où l’ordre a été complètement exécuté.

Si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai, le tribunal correctionnel peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum précité.

Le tribunal correctionnel peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Peut-on procéder à une démolition de la construction illégale par exécution d’office ?

Oui. Si à l’expiration du délai fixé par le jugement de condamnation, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol.

Cependant, dans le cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages irréguliers, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra faire procéder aux mesure d’exécution d’office qu’après décision du tribunal de grande instance qu ordonnera, le cas échéant, l’expulsion de tous occupants.

La mise en œuvre de la procédure d’office peut intervenir dans un délai maximal de 30 années.

Que risque-t-on lorsque l’on construit sans permis de construire ?

L’édification d’un immeuble en l’absence de permis de construire est un délit qui relève de la compétence du tribunal correctionnel.

L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme sanctionne ce délit d’une amende comprise entre 1 200 Euros et un montant qui ne peut excéder :
  • soit dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 Euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable,
  • soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 Euros.
En cas de récidive, outre la peine d’amende précitée, un emprisonnement de six mois pourra être prononcé par le tribunal correctionnel.

Il convient de préciser que ces peines peuvent être prononcées contre :
  • les utilisateurs du sol, - les bénéficiaires des travaux, - les architectes, - les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux.

Qu’est-ce que le Permis de Construire ?

Le Permis de Construire est une autorisation administrative d’urbanisme unique qui autorise une personne à édifier une construction. L’article L. 421-3 du Code de l’Urbanisme, alinéa 1er, dispose sans ambiguïté que :

« Le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires concernant l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l’aménagement de leurs abords et le demandeur s’engage à respecter les règles générales de construction (…) ».

Peut-on ordonner la démolition d’une construction édifiée illégalement ?

Oui. L’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme dispose sur ce point qu’en cas de condamnation d’une personne physique ou morale pour une infraction prévue notamment à l’article L. 480-4, le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue, même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers :
  • soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu ;
  • soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur.

En outre, le Tribunal Correctionnel pourra ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du délinquant, dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département, ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indiquera.
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