Vente aux enchères

Toutefois, pour pouvoir participer et enchérir, vous devez obligatoirement passer par un avocat inscrit au barreau du tribunal devant lequel la vente aux enchères se tiendra. Vous devrez donner à l’avocat un pouvoir d’enchérir sur lequel vous porterez le montant maximum jusqu’où vous souhaitez enchérir. Vous devrez également remettre à l’avocat certains ainsi qu’un chèque devant garantir l’opération d’enchères souhaitée.

Cependant, il est souvent sans rapport avec la valeur réelle du bien vendu aux enchères. En effet, l’objectif du créancier (saisissant) est de se débarasser du bien le plus rapidement possibile et d’attirer le plus grande nombre d’enchères. Ainsi, plus il y a d’offres, plus le prix final de la vente sera important et donc favorable au créancier (saisissant) qui cherche à recouvrer le solde de sa créance impayée par le débiteur (saisi).

C’est le créancier qui fixe le montant de la mise à prix. Cependant, dans le cas d’un bien vendu à la suite d’une liquidation judiciaire, c’est le juge-commissaire qui fixe le prix de la mise à prix.

Le bien immobilier est alors remis en vente pour sa mise à prix initiale.

L’adjudicataire qui a été défaillant est tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il avait été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère.

A cet effet, il procédera à la publication du jugement d’adjudication et du cahier des charges. C’est cet acte de publication qui constituera le titre de propriété.

Votre avocat déclarera l’adjudication à son profit et précisera qu’il communiquera au tribunal le nom de l’adjudicataire dans le délai de trois jours, délai imparti pour déposer la déclaration d’adjudicataire.

Elles se tiennent en présence du juge de l'exécution qui est un juge du tribunal de grande instance, tout spécialement chargé du contentieux de l'exécution de titres (recouvrement de créances). C’est ce magistrat qui contrôle les opérations, déclare l’adjudicataire, statue sur les dires des parties (demandes formulées par le plus souvent par le saisi). L’audience se déroule en trois phases.

En tout premier lieu, le juge appelle l’affaire concernée à l’audience aux enchères et donne la parole à l’avocat du saisissant, lequel lit en général les informations publiées pour cette vente immobilières (situation du bien, montant de la mise à prix, etc.).

En deuxième lieu, après l’annonce par le juge de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l’adjudicataire, il ouvre les enchères en indiquant les paliers des offres (par exemple de 500 Euros en 500 Euros).

En troisième lieu, l’huissier de Justice audiencier allume la mèche d’une des trois feux. Au cours de l’audience aux enchères, chaque mèche de feu qui s’éteint est remplacé immédiatement par une nouvelle mèche. Après l’extinction de deux feux successifs, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur à l’extinction du troisième feu. Après la fin du troisième feu, le juge nomme la personne ayant fait la meilleure offre comme adjudicataire provisoire.

Cependant, la vente ne devient définitive qu’au terme d’un délai de dix jours réservé aux surenchères.

Cette rémunération est appelée émoluments, lesquels correspondent à des honoraires tarifés en fonction de la valeur du bien.

Les émoluments de la vente sont répartis à raison de ¾ pour l’avocat saisissant et de ¼ pour l’avocat de l’enchérisseur.

A cet émolument calculé, peut s’ajouter des honoraires convenus avec le client.

A titre d’exemple, pour une vente immobilière de 300 000 Euros, les émoluments s’élèveront à la somme de 8 765 Euros.

Ce bien immobilier été saisi à la demande d’un créancier, appelé saisissant, suite au non paiement d’une créance (somme d’argent) due à ce dernier. A titre d’exemple, on peut citer le cas d’une banque (saisissant) qui a procédé à une saisie d’une maison auprès de son client débiteur (saisi) qui ne paye plus les échéances de son prêt immobilier. La banque procèdera à la vente aux enchères de la maison pour recouvrer le montant de la somme qui reste impayée au titre du prêt et des intérêts.

Cependant, il doit payer les sommes suivantes, en sus du prix de vente de l’immeuble vendu :

• les frais préalables de vente, c’est-à-dire principalement les frais d’huissier et de publicité ;
• les frais et droits de recouvrement calculés en fonction du montant de l’adjudication suivant état établi par la Conservation des Hypothèques (comprend d’une part, les impôts calculés sur le montant de l’adjudication majoré des frais préalables et d’autre part, les droits ordinaires, à savoir le droit d’enregistrement, les frais d’assiette et la taxe régionale) ;
• les émoluments dus à l’avocat du saisissant ainsi qu’à l’avocat de l’adjudicataire ;
• les honoraires convenus avec son avocat par le client adjudicataire.

Au total, les frais et charges annexes à l’adjudication peuvent représenter jusqu’à 15 % dans certains cas du prix de l’adjudication.

Les personnes qui peuvent vendre sont :

• les créanciers d’un propriétaire en difficulté ;
• les cohéritiers ou les indivaires d’un bien immobilier ;
• l’administrateur ou le liquidateur judiciaire d’une entreprise ;
• les personnes saisies elles-même losrque celles-ci demandent une vente dite volontaire et suivant des modalités particulières.

En effet, après la première adjudication, durant un délai de dix jours, toute personne peut faire une surenchère de 10 % de la valeur acquise lors de la première adjudication.

En cas de surenchère, une nouvelle publication interviendra et relancera à nouveau des enchères sur la base du prix de la première adjudication, majoré de 10 %.

La surenchère ne peut être faite qu’une seule fois. Cela veut dire très concrètement qu’à la suite de la deuxième audience d’adjudication sur surenchère, aucune nouvelle surenchère ne pourra être déposée.

Pour prendre un exemple, si un bien immobilier a été remporté pour une enchère de 60.000 Euros par Monsieur X. Monsieur X sera déclaré adjudicataire provisoire. Dans un délai de dix jours, Monsieur Y décide de déposer une surenchère : il devra obligatoirement faire une offre majorée au moins de 10 % de la valeur de la première adjudication, soit en l’espèce 66.000 Euros. Le surenchérisseur, personne qui a fait la surenchère, devra publier un nouvel avis de vente aux enchères pour la valeur de 66.000 Euros en plus des frais afférents.

Le jour fixé, une nouvelle audience d’adjudication se tiendra sur la mise à prix de 66.000 Euros. Le surenchérisseur n’a aucune certitude d’avoir le bien convoité puisqu’il peut se trouver en compétion avec d’autres enchérisseurs qui pourront augmenter le prix et remporter ainsi la mise.

Cependant, ce dernier remettra le plus souvent le bien aux enchères en diminuant la mise à prix pour attirer des acheteurs potentiels.

Cependant, lorsque le bien immobilier provient d’une liquidation judiciaire et reste invendu, le liquidateur judiciaire ne pouvant pas être déclaré adjudicataire, ledit bien sera remis en vente après diminution du prix par le juge-commissaire.

Toute personne peut se porter acquéreur d’un bien immobilier vendu aux enchères. Cependant, l’article 711 du Code de Procédure Civile interdit à certaines personnes d’acheter :

• les saisis ;
• les personnes notoirement insolvables ;
• l’avocat chargé de la vente ;
• les magistrats du tribunal.