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Le droit au renouvellement du bail commercial peut-il être soumis à la nationalité du preneur ?

Non ainsi que l'a précisé la Cour de Cassation dans un arrêt rendu le 9 novembre 2011. En effet, à l'occasion d'un litige opposant un bailleur et un locataire de nationalité turque, la Cour a indiqué que l'article 145-13 du Code de commerce, en ce quil subordonne, sans justification d'intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales. Nous rappelons que les dispositions supranationales (convention européenne des droits de l'Homme, traités et texte de droit communautaires) ont une valeur supérieure au droit national. La Cour de Cassation a donc appliqué la disposition issue de la convention européenne qui est supérieure à l'article 145-13 du Code de commerce, laquelle exclue toute discrimination.

Le locataire d'un bail mixte a-t-il droit au renouvellement de son bail s'il occupe exclusivement les lieux à titre professionnel ?

Non a répondu la Chambre Civile de la Cour de Cassation dans un arrêt rendu le 5 septembre 2012. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Mais si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu'au terme du contrat il n'occupe pas, pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location - se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6 juillet 1989 modifiée à celui qui habite les lieux loués.

Quels sont les obligations du locataire en matière de bail d'habitation ?

A ce titre, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Par ailleurs, l'article 8 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Quelles sont les obligations pour un bailleur de sécuriser les logements dont il est le propriétaire ?

Le bailleur est tenu à une obligation de garantie de parfaite jouissance à l’égard de son locataire, c’est-à-dire qu’il doit lui garantir contre les troubles de droit que des tiers apporteraient à sa jouissance.

Longtemps, on considérait que le bailleur n’était pas tenu de prendre des mesures pour assurer la protection des locataires contre le vol. C’est ainsi que la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a, dans un arrêt rendu le 25 avril 1990, considéré que « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance » et que « par conséquent, il n’a pas d’obligation de poser des volets afin d’éviter d’éventuels cambriolages et d’améliorer la sécurité ».

Plus récemment, des Cours d’Appels ont jugé en sens contraire. Ainsi, sur la base des dispositions de l’article 6 b) de la loi de 1989, la Cour d’Appel de Rouen, dans un arrêt rendu le 21 mars 2000, a imposé au bailleur la pose de volets de prévention à la suite d’un vol et du trouble de jouissance paisible des lieux loués que lui a causé le dommage « des lors que de par la configuration des lieux et en l’absence d’un clos suffisant que doit fournir le bailleur, le locataire ne pouvait jouir paisiblement des lieux loués ».

En conclusion, la Jurisprudence semble de plus en plus retenir une obligation de sécurité du bailleur envers le locataire en fonction de la situation des lieux loués (rez-de-chaussée, quartier dangereux, etc.).

Un bailleur a-t-il le droit d’augmenter le prix de son loyer de n’importe quelle façon ?

Non.
Un contrat de location comporte en général une clause de révision de loyer applicable chaque année.

Cette révision intervient à la date prévue dans le bail, en principe à chaque date anniversaire.

Il faut savoir que l’augmentation de loyer est règlementée et n’est donc pas laissée à la discrétion du bailleur.

Depuis le 1er janvier 2006, un nouvel indice sert à effectuer les augmentations de loyer : c’est l’indice de révision des loyers (IRL). C’est un indice spécial qui remplace l’indice du coût de la construction appliqué avant 2006 et qui mélange :
  • l’indice des prix à la consommation pour 60 % ; - l’indice du coût de la construction pour 20 % ; - l’indice des prix des travaux d’entretien et d’amélioration du logement pour 20 %.

L’indice de révision des loyers (IRL) est publié chaque trimestre et la revalorisation annuelle du loyer ne peut en aucun cas excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers.

Pour calculer la révision du loyer, on applique la formule suivante :

Loyer précédent X IRL du trimestre concerné / IRL du même trimestre de l’année précédente.
A titre d’exemple, un locataire qui est entré en mars 2005 dans un appartement moyennant un loyer de 310 Euros, subira en 2006 l’augmentation de loyer suivante :
  • Euros (Loyer mars 2005) X 102.10 (IRL 1er trimestre 2005) / 104,61 (IRL 1er trimestre 2006).

Soit un loyer révisé, après indexation, de 317,62 EUROS, soit une augmentation de 2.47 %.

Quels sont les obligations du bailleur en matière de bail d'habitation ?

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

A ce titre, le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Quel est le contenu de l'obligation de délivrance imposée au bailleur ?

Dans un arrêt rendu le 9 juin 2005, la Cour de Cassation indique très clairement que l'obligation de délivrance d'un local conforme à la charge du bailleur prévaut sur une clause relative à la réalisation de travaux en cours de bail.

En l'espèce, une commune avait loué un local à usage de bar. Le bail contenait une clause classique obligeant le locataire à souffrir, sans aucune indemnité, tous les travaux.

Par arrêté municipal, le bar a été fermé pendant une période de 16 mois pour travaux dans l'immeuble loué.

Les locataires ont sollicité auprès de la commune une indemnisation, laquelle leur a opposé la clause du bail.

La Cour de Cassation a donné tort à la commune.

Pour la Cour, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

Ainsi, la clause selon laquelle le locataire doit souffrir les travaux décidés par le bailleur ne saurait autoriser ledit bailleur à s'affranchir de sa propre obligation de délivrance du local loué.

Pour la Cour, le contrat de bail n'a plus d'objet lorsque les travaux sont d'une durée telle qu'ils rendent impossibles l'exercice de la profession autorisée.
 

Que doit-on entendre par gros travaux au sens de l'article 606 du code civil ?

L'article 606 du code civil dispose :

" Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien. "

La Cour de Cassation a donné des exemples de gros travaux au sens de l'article 606 du Code Civil dans un arrêt rendu le 13 juillet 2005.

La clause d'un bail commercial prévoyait que le locataire supporterait tous les travaux à l'exception des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil.

Après avoir rappelé que cette catégorie de travaux couvrait les grosses réparations intéressant l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, la Cour de Cassation a considéré qu'appartenaient à cette catégorie et que devaient donc être supportés par le bailleur les travaux consistant en la remise en état d'un immeuble après les inondations dues à des dispositions constructives inadéquates.

Le bailleur a également du supporter à ce titre :
  • les travaux tendant à empêcher ou à limiter le risque d'inondations,
  • les travaux de mise en conformité des toitures et de réfection de l'installation électrique,
  • la reprise de la fuite d'eau en cave,
  • la réparation d'une canalisation détruite par le gel en raison d'un manque de calorifugeage,
  • la remise en état du toit d'un apprenti.
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