Garantie du notaire après annulation de la vente pour changement de destination du bien

Publié le : 14/10/2022 14 octobre oct. 10 2022

Seuls les préjudices indemnisables ou les sommes présentant un caractère indemnitaire peuvent donner lieu à garantie du notaire.Par acte authentique reçu par M. M, notaire associé d'une société civile professionnelle, une société civile immobilière a vendu à M. K. plusieurs lots d'un bien immobilier.Un procès-verbal d'infractions au code de l'urbanisme et au plan local d'urbanisme relatif au changement de destination du bien a été dressé à l'encontre de l'acquéreur et de la SCP.L'acquéreur a assigné le vendeur et la SCP en annulation de la vente et en indemnisation.
La cour d'appel de Paris a prononcé la nullité de la vente mais a rejeté sa demande de condamnation de la SCP à le garantir de toutes les condamnations sur les demandes formées à son encontre.Tout d'abord, concernant les travaux de mise en conformité, elle a relevé que les travaux réalisés par l'acquéreur au titre de la mise en conformité de l'électricité, de la réfection de la toiture, des parquets, des plafonds et de la peinture des murs étaient des dépenses nécessaires et utiles donnant lieu à restitution du vendeur. Ces travaux devant s'analyser en des dépenses de conservation du bien, elle en a déduit que cette restitution ne pouvait donner lieu à garantie du notaire, cette condamnation ne correspondant pas à un préjudice indemnisable.Ensuite, s'agissant des charges de copropriété, le coût de l'assurance et les taxes foncières, elle a retenu que les condamnations prononcées au titre de ces charges ne constituaient pas des préjudices indemnisables.
Dans un arrêt du 12 octobre 2022 (pourvoi n° 20-22.911), la Cour de cassation casse partiellement l'arrêt d'appel.Elle valide le raisonnement des juges du fonds concernant les travaux de mise en conformité, mais pas celui relatif aux charges de copropriété, au coût de l'assurance et aux taxes foncières.La cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil en statuant comme elle l'a fait, alors que les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété, du coût de l'assurance et des taxes foncières acquittés par l'acquéreur, ne constituaient pas des restitutions consécutives à l'annulation du contrat de vente, mais présentaient un caractère indemnitaire.

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